変動金利住宅ローンの増加の解剖学


変動金利住宅ローン(ARM)の解剖学私が先日メールで受け取ったものをあなたと共有することをとても楽しみにしています。いいえ、それはFinancial Samuraiが最高のパーソナルファイナンスサイトであるという賞を受賞したという通知ではありませんでした。私のサイトは、私たち全員を大衆にアピールするために裕福にするには難しいことを理解することにあまりにも焦点を当てています。

代わりに、私は何かが良くなった。それは私の銀行から私の調整可能な金利の住宅ローンの金利が上がっていると言っている手紙でした!

過去に、私は5年のARM(私の好みのARM用語)を一定期間が切れる前に常により低く借り換えることになっていたので、これが私がそのような手紙を受け取ったのは今回が初めてです。

しかし、2014年に家を購入してから金利が上昇したため、リセットするまでそれを維持するのが論理的なことでした。

5年間のARMの起源

サンフランシスコのシングルファミリーフィクサーを2014年上半期に1,250,000ドルで購入しました。私たちは過去9。5年間サンフランシスコの北端に住んでいるのにうんざりしていて、景色の変化を望んでいました。

元々、私たちはハワイに引っ越すことを計画していました、しかし、私たちが海の景色を望む私たちの現在の家を見つけたとき、私たちはこれが良い妥協になるでしょうが。

20%削減し、5年間で992,000ドルの5年間のARMを入手しました。もともと、私は32%を下げようとしていました、なぜなら私は4.1%の5年CDから約43万ドルの収入を得ていたからです。しかし、わずか2.5%の住宅ローン金利で、私はそれがより多くを借りてその違いを投資する価値があると感じました。

2.5%の住宅ローン金利は 1年間のLIBORレート+ 2.25%のマージン – 0.25% 優秀な顧客であることに対する割引。 2014年に戻って、1年間のLIBOR率はわずか0.5%でした。したがって、私の2.5%の率です。

ロンドン銀行間提示金利(LIBOR)は、主要銀行がロンドン市場の他の銀行から資金を借りている平均金利です。

LIBORは、最も広く使用されている世界的な「ベンチマーク」または短期金利の参照レートです。下記の過去1年間のLIBORチャートをチェックしてください。

1年LIBORレート過去のチャート

1年LIBORチャートからわかるように、2014年に私は住宅ローンの利率を底入れしました。5/ 1 ARMを取得する代わりに、30年の固定利率を取得したほうがよいと考える人もいます。

しかし、私たちが残りの人生のために恒久的に低金利の環境にいるという私の強い信念を考えると、私は30年固定金利のために0.85% – 1.25%を支払うことはお金の無駄であると感じました。だから私の行動は私の頭脳に従った。

その上、アメリカの平均住宅所有期間は約8.7年です。せいぜい、持続時間を合わせるために10/1 ARMを選ぶことを検討するかもしれません。

ハワイでより良い家を買うために10年以内に家を売るか、この期間中に住宅ローンを返済することを計画していたので、5/1のARMを買うことは「危険」の価値があります。

あなたが30年の固定住宅ローンであなたのお金を無駄にしたいかどうかにかかわらず、住宅ローンの金利は2014年以来私たち全員にとって確かに上昇しています。

現在の1年間のLIBORレートが3.1%以上、私のマージンが2.25% – 優れた顧客であることに対する私の0.25%、私の新しい住宅ローン金利に基づいて 合理的な5.1%であるべきです 2019年半ばにリセットされたとき。

今後5年間で5.1%の支払いをした場合、10年間の平均住宅ローン金利は5.1%+ 2.5%= 7.6%/ 2 = 3.8%になります。 3.8%という数字は、2014年に30年固定金利の住宅ローンを利用した場合に得られるはずの金利とほぼ一致しています。

しかし、30年の固定住宅ローンを払っていないことで節約されたお金と10万ドル以上の前払金で、私はその差を投資し、2014年から2018年まで平均7%のリターンを得ました。私は2018年に0.8%の上昇を達成しましたが。

しかし驚き!私は2019年に推定5.1%の住宅ローン金利を払っているわけではありません。代わりに、私の書簡によると 推定4.5%を支払う。 下の文字の部分を見てください。

リセット時のARMレター推定支払額

手紙は彼らが私の住宅ローンの利率を計算する方法を明確に述べています、それでも何らかの理由で、彼らはまだ5.1%の代わりに4.5%の見積もり率を思い付きます。たぶん私の良い顧客割引率-0.25%は来年-0.85%に上がるでしょうか?あるいは、おそらく私の銀行は単にその計算を間違えたのでしょう。

いいえ、いいえ。銀行は愚かではありません。私の金利が2.5%から4.5%にしか上がらないのは、私の住宅ローンの条件では 私の腕 せいぜい2%までしかリセットできない 最初の5年固定金利2.5%が上昇した後

この最大リセット金額は、ARMローンの中ではかなり標準的です。しかし、このリセット金額は、あなたの銀行が文書で指摘しなければならないものです。

もう1つ注意すべきことは、ARMのローンは通常、ローンの存続期間中に請求できる最大の住宅ローン金利を持っているということです。私の場合、その最大値は7.5%ですが、私たちの意見ではそれを達成することは決してありません。

残念ながら、1年間で4.5%になった後、私の銀行はARMをさらに2%引き上げることができ、7年目の住宅ローンの利率は最大6.5%になります。

しかし、世界経済が減速するにつれて、金利が高騰し続けるとは思われません。その代わりに、私のARMリセットが7/1/2020に再び起こる時までに、私達は1年のLIBOR率が後退している不況に非常によくあるかもしれません。

元本を返済する

より多くのお金を稼ぐために、モーゲージブローカーと銀行は、ARMがリセットされると彼らの支払いがより​​高くなるだろうと言って、経験の浅い住宅購入者から怖がるのを恐れています。

彼らは、彼らに金利低下の35年の歴史的チャートを見せていません。顧客を怖がらせることによって、彼らはより広いマージンのために30年固定金利の住宅ローンにそれらを固定する可能性が高くなります。

だまされてはいけません。

過去30年の住宅ローン金利チャート

過去30年の住宅ローン金利チャート

私の住宅ローンの利率が2.5%から4.5%に、80%増加したにもかかわらず、私の毎月の支払額は3,919.60ドルから4,079.33ドル、ほんの4%の増加にとどまると予想されることが手紙からわかります。

毎月の住宅ローンの支払いがわずかに増加した理由は、 4。5年でローンの32%を返済した (992,000ドルから734,000ドルまで)。

私たちの住宅ローンで25万ドルを超える返済は、通常の毎月の元本返済と無作為の追加元本返済によるものです。 2.5%の金利は低いですが、住宅ローンの返済は常に私の長期投資戦略の一部でした。

私のFS-DAIR戦略に従って、私は定期的に私のフリーキャッシュフローの25%を借金の返済に使い、残りの75%を投資に使うことにしました。繰り返しますが、私は自分のアドバイスに基づいて行動を起こしているだけです。

2017年12月に10年利回りが2.5%を超えるまで、私は無作為に元本を返済し続けました。10年利回りが2.5%を超えた時点で、無利子の住宅ローンを手に入れました。私のすべての支払いをカバーするために、10年債券に含まれる私の住宅ローンの利回り。

無料で暮らすことは、これまでで最高のことの1つです。

私が3.625%の30年固定住宅ローンを借りたとしたら、私は無利子の生活を経験することができなかったでしょう。

ARMの最初の固定金利期間中に実際に元本をどれだけ返済したかによって、マイレージは異なります。ただし、5年間で追加の元本を返済しなかったとしても、利子率によっては元本残高の10%まで返済することになります。

あなたの家の価値観への感謝

ARMがリセットされたときに、より高い住宅ローン金利を支払うようになったとしても、固定金利期間中に自宅で価値が認められていることに気付くことができます。

サンフランシスコの平均住宅価格は、2014年の1,100,000ドルから今日の1,500,000ドルまで、または37%上昇しました。

住宅ローンの支払いの月額159.63ドルの増加を埋め合わせる以上の42万ドルの元本の増加は、とにかく元本を返済する予定です。

サンフランシスコメディアン価格の中央値

繰り返しますが、あなたの家の評価額はさまざまです。 2006年第4四半期から2008年第4四半期、またはおそらく2008年第1四半期に購入するなど、自宅での購入を完全に間違った時期に設定していない限り、問題ないと思われます。

最新のピーク時に購入した場合でも、通常の不況は通常3年から5年以内で、10%から20%の修正があります。

住宅ローン返済計画を立てる

住宅ローンの利率が2.5%から4.5%に急上昇するまでには1919年1月1日までであることを考えると、私は住宅ローンを通常どおり支払い続け、元本に余分な支払いはしない予定です。

最初の5万ドルの追加元金支払いの後、私は住宅ローンがなくなるまで毎月2万ドル – 3万ドルの元金の支払いを続けます。ハワイの夢の家が見つかるまで。

私の追加の元金の支払いに基づいて、住宅ローンは2022年1月までに、または私が最初にローンを取った後約7。5年までに完済されるべきです。

今から2022年1月までの間に何でも起こり得るので、優れたキャッシュボードを持ちながら、負債の投資と返済を続けるのが賢明です。たとえば、CIT Bankを使用して、マネーマーケット口座で健康的な2.45%を稼ぐことができます。ほんの数年前から、貯蓄率は0.5%を下回っています。

4.5%の収益率を得ることは経済サイクルのこの段階では素晴らしいですが、大きな割引でハワイの不動産の宝石を見つけるのに十分な現金を持っていることです。そして男の子、私は今、至るところで割引を見ています!

積極的に元本を返済することに対する代替の解決策は、別の5/1 ARMにリセットする時が来たときに単に私の住宅ローンを借り換えることです。

最新の住宅ローン金利をオンラインでチェックした後、私はたったの3.25%で5/1 ARMジャンボを手に入れることができます。これは10年後に私の混合利率が2.875%になることを意味します。悪くない、全く。

記事のまとめ

1)あなたの住宅ローンの固定期間と予想所有期間または住宅ローンの返済にかかる予想期間とを一致させます。

2)30年固定金利の住宅ローンを支払うことで、より安心することができますが、その安心のために払い過ぎている可能性があります。

3)ARMローンの条件を注意深く読み、初回リセット時の最大金利の増加と、終身利子の上限の値を調べます。

4)リセット中の潜在的な金利圧力を軽減するために、ARMの固定金利期間中に追加の支払いをするようにしてください。

5)20%の頭金を払った後、10%のキャッシュバッファーで80%のローンとバリューの比率を超えないようにしてください。過度に活用されることは、一貫して人々の財政を破壊するものです。

読者たち、平均住宅所有期間が9年に満たないのに、なぜ人々は高値の30年固定金利住宅ローンを借りるのでしょうか。金利が35年以上連続して下落したときに、なぜより高い金利を支払うのですか?

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